Nebenkosten für Käufer

 

Allgemeines zur Provision

Festgelegt sind höchst zulässige Provisionssätze, die nicht überschritten werden dürfen. In den Höchstsätzen ist die Umsatzsteuer nicht enthalten. Die Provisionshöchstsätze gelten nicht für die Vermittlung von Burgen, Schlössern und Klöstern.

Die höchst zulässige Provision darf gleichzeitig sowohl vom Abgeber als auch vom Interessenten verlangt werden. Sie darf das Doppelte betragen, wenn mit einem der beiden vereinbart wird, dass dieser keine Provision zu zahlen hat. Wird der Höchstbetrag bei einem der beiden nicht voll ausgeschöpft, darf der verbleibende Betrag auf die Höchstgrenze dem anderen der beiden aufgerechnet werden. Die Überwälzung der Abgeberprovision bei der Vermittlung einer Wohnung oder Einfamilienhauses auf den Wohnungssuchenden ist jedoch nicht zulässig.

Zahlung einer Provision
Wird ein Hauptgeschäft abgeschlossen und erfolgt dies aufgrund der „vertragsmäßigen, verdienstlichen Tätigkeit“ des Maklers, muss Provision gezahlt werden. Der Anspruch entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäftes und wird damit fällig. Ein Vorschuss muss nicht geleistet werden.

Das Mindesterfordernis an eine „vertragsmäßige, verdienstliche Tätigkeit“ ist dem Abgeber gegenüber die Nennung eines bisher unbekannten Interessenten und dem Interessenten gegenüber der Nachweis der Geschäftsgelegenheit, d.h. Nennung des Objektes. Grundlage muss immer ein bestehender Maklervertrag sein.

Kommt zwar nicht das ursprüngliche Geschäft, sondern ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande, besteht ebenfalls ein Provisionsanspruch.

Provision bei Tätigkeit mehrerer Makler
Haben zwei oder mehrere Makler ein Geschäft vermittelt, muss der Auftraggeber nur einmal Provision zahlen und zwar an den Makler, dessen Verdienstlichkeit eindeutig überwiegt. Lässt sich das nicht feststellen, wird die Provision im Zweifel zu gleichen Teilen aufgeteilt. Falls der Kunde nicht wissentlich an den Falschen zahlt, hat er seine Leistung erbracht. Etwaige Ansprüche des zweiten oder dritten Maklers müssen von diesen direkt gegen den Maklerkollegen, dem die Provision bezahlt wurde, geltend gemacht werden.

Provision bei Optionsvertrag
Ein Optionsvertrag ist ein Vertrag, bei dem einem Abgeber oder Interessenten das Recht eingeräumt wird, innerhalb einer bestimmten Frist das Geschäft durch einseitige Erklärung zustande kommen zu lassen. Für die Vermittlung eines derartigen Vertrages darf der Makler höchstens die Hälfte des festgelegten Provisionshöchstbetrages verlangen. Kommt das Geschäft zustande, darf die Differenz auf den zulässigen Höchstbetrag verrechnet werden.

Provisionshöhe
Wenn über die Provisionshöhe nichts Besonderes vereinbart ist, steht dem Makler die ortsübliche Provision zu. Ist diese nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten festzustellen, steht eine angemessene Provision zu.

Gewährt der Auftraggeber dem Dritten Nachlässe, wird dadurch die Berechnungsgrundlage der Provision nur dann vermindert, wenn diese Nachlässe schon bei Geschäftsabschluss vereinbart wurden.

Bei der Berechnung der Provision dürfen keine unzulässigen Entgelte einbezogen werden.

 


Die Provisionshöchstsätze sind:

 

Kauf und Tauschgeschäfte über Immobilien und Unternehmen
Kauf, Verkauf, Tausch von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, ideellem Miteigentum, Wohnungseigentum, Unternehmen oder Unternehmensbeteiligungen

  • Wert bis € 36.336,42: 4 %
  • Wert von € 36.336,42 bis € 48.448,51: €1.453,46 gem. §12 Abs 4 Immobilienmaklerverordnung
  • mehr als € 48.448,51: 3 %

 

Mietverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser für Provisionsvereinbarungen ab 01.09.2010


BMM=Bruttomonatsmiete

Vertragsdauer 

vom Vermieter

vom Mieter

Vertrag mehr als 3 Jahre oder unbefristet

3 BMM 

2 BMM

Vertrag bis zu 3 Jahre 

3 BMM 

1 BMM

Ergänzungsprovision auf Höchstbetrag bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis

 höchstens 1/2 BMM

höchstens
1/2 BMM


Anmerkung: Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes können Mietverträge über Wohnungen rechtswirksam nur auf mindestens 3 Jahre befristet werden. Nur im Bereich des ABGB (zB. Einfamilienhaus, Vermietung bzw. Vertrag abgeschlossen nach dem 31.12.2001) sind auch kürzere Verträge zulässig.

Vermittlung von Wohnungen durch einen mit der Verwaltung des Objekts betrauten Hausverwalter
(
nicht anzuwenden, wenn an der vermittelten Wohnung Wohnungseigentum besteht und Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer ist.)


BMM=Bruttomonatsmiete

Vertragsdauer 

vom Vermieter

vom Mieter

Unbefristet oder Befristung länger als 3 Jahre

2 BMM 

1 BMM

Befristung auf mindestens 2, jedoch nicht mehr als 3 Jahre

2 BMM 

1/2 BMM

Befristung kürzer als 2 Jahre

1 BMM

1/2 BMM


Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis:

  • Vermieter: Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch 1/2 BMM
  • Mieter: Ergängzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstes jedoch 1/2 BMM

 

Vermittlung von Geschäftsräumen aller Art
(Haupt- und Untermieten)


BMM=Bruttomonatsmiete

Vertragsdauer 

vom Vermieter

vom Mieter

Unbefristet oder länger als 3 Jahre

3 BMM 

3 BMM

Befristung auf mindestens 2, jedoch nicht mehr als 3 Jahre

3 BMM 

2 BMM

Befristung kürzer als 2 Jahre

3 BMM

1 BMM


Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis:

  • Mieter: Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer

Die Überwälzung der Vermieterprovision (max. 3 BMM) auf den Geschäftsraummieter kann vereinbart werden (§ 12 IMVO).

Pachtverhältnisse insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft
Vermittlung von Pachtverhältnissen an land- und forstwirtschaftlich genutzten Liegenschaften oder Betrieben:

  • Dauer der Pacht bis zu 6 Jahre:
    5 % des Pachtzinses
  • Dauer der Pacht bis zu 12 Jahre:
    4 % des Pachtzinses
  • Dauer der Pacht bis zu 24 Jahre:
    3 % des Pachtzinses
  • Dauer der Pacht über 24 Jahre:
    2 % des Pachtzinses

 

Pachtverhältnisse an Unternehmen
Vermittlung von Pachtverhältnissen an sonstigen Unternehmen

  • Dauer der Pacht bis zu 5 Jahre:
    5 % des Pachtzinses
  • Dauer der Pacht bis zu 10 Jahre:
    4 % des Pachtzinses
  • Dauer der Pacht über 10 Jahre:
    3 % des Pachtzinses

Sonstige Nutzungsrechte
zB. Fruchtgenussrecht, Servitut

  • Dreifaches Nutzungsentgelt


Eine Bruttomonatsmiete (BMM) beinhaltet den gesamten vereinbarten Mietzins mit Ausnahme der Umsatzsteuer. Es sind daher auch die Betriebskosten enthalten. Die Heizkosten dürfen bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechts (dh wenn zB ein Richtwertmietzins oder ein angemessener Mietzins vereinbart werden) nicht in die Berechnung der Provision miteinbezogen werden.

Zu den genannten Provisionshöchstsätzen muss die Umsatzsteuer dazugerechnet werden.